در دوران قبل از انقلاب اسلامی، با پیدایش مشکل مسکن در تهران و شهرهای دیگر، توجه دولت به مسأله جلب و سیاستهای پیش‌بینی شده، در قالب برنامه‌های پنج ساله متجلی شد. در برنامه‌های اول و دوم عمرانی کشور، اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه سازی و تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است و از برنامه های سوم عمرانی به بعد، طرحها و برنامه های مربوط به بخش مسکن در برنامه‌های پنج ساله دیده میشود.

در برنامه های سوم عمرانی قبل از انقلاب (1346-1342)، سیاستها و خط مشی‌های دولت در امر مسکن عبارت بودند از :

نظارت بر کلیه فعالیتهای مربوط به تهیه مسکن، تعیین و برآورد نیازها در این زمینه، تهیه برنامه‌های مالی به منظور اعطای وامهای دراز مدت و گسترش اقدامهای خودیاری در تهیه مسکن با کمک و راهنمایی دولت (سازمان برنامه و بودجه، گزارش برنامه عمرانی سوم)(1346-1342) . در این برنامه مشکلات متعددی مانع اجرای صحیح برنامه گردید.

سیاستها و خط مشی های بخش مسکن در برنامه چهارم عمرانی (1351-1347) در قالب ایجاد صندوقهای پس انداز، بررسی سبک معماری و نوع مصالح ساختمانی، نظارت بر صدور پروانه‌های ساختمانی، تأمین موجبات خانه سازی به وسیله صاحبان صنایع، نوسازی محله‌های قدیمی در قالب طرحهای جامع شهری، توجه به ایجاد ارتباط بین مسکن و شهرسازی، و در نهایت تشویق آپارتمان‌سازی و احداث مجتمع های مسکونی، دنبال شد.

در مجموع، علی رغم اجرای نسبی اهداف برنامه، عدم تناسبها و عدم هماهنگیها در اجرای برنامه‌، مانع حل قطعی مشکل مسکن گردید.

در برنامه عمرانی پنجم قبل از انقلاب اسلامی (1356-1352)، سیاستهای دولت تحت عنوان سیاستهای اجرایی برنامه، مواردی چون سیاستهای اعتباری، سیاستهای مستقیم دولت مانند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن، سیاستهای تأمین زمین مانند تخصیص اراضی دولت به شهرداریها با قیمت مناسب و سیاستهای مربوط به روشهای ساختمانی مانند بررسی مصالح ساختمانی و با توجه به شرایط اقلیمی را شامل می شده است.

در این برنامه ، هم دولت و هم بخش خصوصی بیش از پیش فعال شدند. به ویژه اینکه به گروههای کم درآمد توجه خاصی مبذول شد و دولت در طی برنامه 28 هزار واحد مسکونی برای آنان احداث کرد.

در این برنامه تنها اهداف کمی برنامه محقق شد و اهداف کیفی آن همچنان لاینحل باقی ماند.

سالهای اولیه پس از انقلاب، با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود، اصولاً تفکر برنامه‌ریزی به ویژه در زمینه مسکن دنبال نشد. در برنامه اول توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران (1372-1368)، توسعه و ترویج سازه‌های بتنی در شهرهای بزرگ و متوسط و ایجاد صنایع پیش ساخته در شهرهای بزرگ برای تشویق تولید انبوه مسکن و استفاده از مصالح ساختمانی، به خصوص صنایع پتروشیمی به منظور جایگزینی مصالح وارداتی در دستور کار قرار گرفت.

در برنامه دوم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور (1378-1374) سیاستها و خط مشی‌هایی از جمله استفاده بهینه از زمین، کمک به احداث مسکن برای متقاضیان کم درآمد، تقلیل متوسط سطح زیربنای مسکونی، آموزش فنون ساخت و ساز نوین، تقویت منابع مالی بانک مسکن و امثال آن به تصویب رسیده است.

ارزیابی برنامه‌های بعد از انقلاب نشان میدهد که اولاً سهم بخش دولتی در آنها ناچیز است و ثانیاً‌، سهم تأمین مسکن گروههای کم درآمد بسیار پایین است.

منبع : http://www.daneshnameh.roshd.ir

مسکن یکی از مسائل حاد در کشورهای در حال توسعه از جمله ایران است. فقدان منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی، نداشتن برنامه ریزی جامع مسکن و سایر نارسایی هایی که در زیر ساخت های اقتصادی کشورهای در حال توسعه وجود دارد از یک سو و افزایش شتابان جمعیت شهر نشینی از سوی دیگر، تأمین سرپناه در این کشورها را به مشکلی چند بعدی تبدیل کرده است.

یک باب منزل مسکونی مهمترین دارایی است که هر خانوار در طول حیات خود آن را مالک می شود و فقط پس از حصول اطمینان از تملک آن است که فرآیند توزیع مازاد پس انداز هر خانوار در سایر بازارها (اعم از بازار پول یا سرمایه) ماهیتی وجودی می یابند. دلایل رشد بهای مسکن تهران را مخصوصاً در ماه های اخیر می توان چنین برشمرد؛ افزایش قیمت آهن، سیمان، تراکم، خواب سرمایه، جو روانی و مهاجرتها و موالید.

در واقع مدیریت کلان مسکن تلفیق مناسبی با برنامه ریزی شهری نداشته و این امر باعث شده تا سیاست گذاری مسکن و توسعه شهری ارتباط سازمانی پیدا نکنند.

حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار آپارتمان خالی از سکنه در تهران وجود دارد که این مورد نیز در گرانی مسکن پایتخت تأثیر گذار بوده است. توقف ساخت وسازها نیز در چند سال اخیر قدرت خرید و اجاره مسکن برای حقوق بگیران را تا ۳۰ درصد کاهش داده است.

بر اساس گزارش سازمان مدیریت و برنامه ریزی ساخت و ساز مسکن در تهران در سال ۱۳۸۲ حدود ۴۷ درصد در مقایسه با سال قبل از آن کاهش یافته است. بنابراین کمبود همین ساخت و سازها در تهران که جمعیت آن هم به واسطه زاد و ولد و هم از طریق مهاجرتهای داخلی رو به فزونی می رود مشکلی بس بزرگ است. ادامه مطلب...

امروزه خرید مسکن و یا تبدیل به احسن آن از امور مبتلا به اغلب خانواده های ایرانی شده است گرانی و تورم قیمت مسکن موجب ناخرسندی بسیاری از خانواده ها گردیده و به خصوص آنهایی را که تاکنون موفق به تهیه مسکن نشده اند نگران کرده است.

چنانچه بخواهیم قیمت مسکن و رشد قیمت آن را بررسی و ریشه یابی نمائیم، بهتر است زیر مجموعه های مسکن و عوامل دخیل در شکل گیری مسکن تا تصرف آن توسط خانواده ها را مورد تحلیل و مطالعه قرار دهیم.

در این ارتباط زمین، جزء اصلی و لاینفک مسکن است، اگر زمین با کاربری مسکونی نباشد و یا کم باشد و یا پیدا کردن آن مشکل باشد طبیعی است که قیمت آن گران و گران تر می شود.

از سوی دیگر چنانچه قیمت انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن و سیمان گران باشد، گران تر هم می شود و قیمت مسکن را بالا می برد.

همه می دانیم ساخت و ساز در کشور ما هنوز سنتی است و صنعتی نشده است لذا به شدت تابع نیروی انسانی است. اگر دستمزدها به هر دلیل گران شود و یا مثلا کارگر ساختمانی کم شود و یا دستمزد یک کار عمده مثل آهنگری بالا رود قیمت ساختمان را تغییر می دهد.

سازندگان مسکن اغلب قریب به اتفاق وام می گیرند و بهره بانکی شامل فعالیت آنها می شود. در ضمن سود حاصل از ساخت و ساز حتما بایستی بیشتر از نرخ بهره بانکی برای سازنده جواب دهد.گران شدن سالیانه انشعابات آب، برق، تلفن و گاز هزینه های اخذ پروانه ساختمان به نوبه خود عامل گرانی مسکن است.

چنانچه تمام شرایط فراهم باشد و مشکل خاصی پیش نیاید یک مجموعه کوچک ۱۰واحد مسکونی از زمان خرید زمین یا کلنگی تا فروش واحدهای ساخته شده حداقل یک سال تا یکسال و نیم به طول می انجامد لذا توقع سرمایه گذار برای برداشت سود بیشتر بالا می رود.

تغییرات قوانین مرتبط با ساخت و ساز نیز خود عامل نگرانی و در نتیجه گرانی است چون مالک بساز و بفروش فکر می کند ممکن است در آینده که مجموعه دیگری را شروع می کند شهرداری مثلا تراکم نفروشد و یا قانون دست و پاگیر دیگری وضع شود. ادامه مطلب...

دولت می تواند از طریق باز تولید زمین در شهرهای بزرگ و کلان شهرها به کنترل بازار مسکن و زمین بپردازد

بیماری هلندی در بازار مسکن

تامین مسکن مناسب برای شهروندان، کنترل بازار مسکن و نظارت بر قیمت‌ها از وظایف اصلی دولت‌ها است. مطابق اصول 2، 31 و 43 قانون اساسی، تامین مسکن متناسب با نیاز شهروندان از وظایف اصلی دولت شمرده شده است، به گونه‌ای که تامین مسکن مناسب در اصل 43 یکی از مولفه‌های اصلی استقلال اقتصادی و... شمرده شده است.

 برای تحقق این اهداف، دولت‌ها سیاست‌هایی را جهت ساماندهی بازار مذکور اتخاذ می‌کند.طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تامین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده‌ای موجه شده است. دوره‌های رکود و رونق تورمی ‌و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر، گواه مطلب فوق است. گزارش مذکور‌درصدد است با بررسی مجموعه عواملی که بر بازار مسکن تاثیر‌گذار است به بررسی اهمیت و میزان تاثیرگذاری هر یک از عوامل بپردازد. در همین حال طی ماه‌های گذشته شاهد افزایش ناگهانی و شدید قیمت مسکن و اجاره ‌بها بوده‌ایم. تحلیل صحیحی از وضعیت بازار و شناخت درست از عوامل تاثیر‌گذار و میزان تاثیر‌گذاری هر یک در بازار مذکور، می‌تواند ما را در تحلیل آینده بازار و پیش‌بینی وضعیت آینده کمک کند.بررسی علل گرانی مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یک سو می‌توان عوامل تاثیر‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.ادامه مطلب...

چهاردیواری معروفی که امروز بسیاری برای رسیدن به آن سرگردانند، همان سرپناهی که قرار است محل امن و آسایش باشد و سرانجام همان که امروز به گوهری کمیاب تبدیل شده، همچنان آرزوی دست نایافتنی به خصوص برای خیلی از جوانان باقی مانده است!

بر مبنای اصل ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که داشتن مسکن حق هر ایرانی می باشد و اصل ۳۱ که تأمین مسکن متناسب با نیاز هر فرد ایرانی وظیفه حاکمیت است، به نظر می رسد قوای سه گانه باید نسبت به اجرای اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی برای تأمین مسکن افراد نیازمند و کم درآمد بسیار حساس و مهم باشد معضلات و مشکلات تأمین مسکن مناسب همواره باید با اشتغال و اقتصاد بررسی شود زیرا این ۳ گزینه ارتباط منسجم و هدفمندی با هم دارند و نمی توان هر کدام را جدا از یکدیگر بررسی کرد و با اطمینان باید گفت که معضل بیکاری برمی گردد به رکود بازار مسکن و یا سیاست های اقتصادی نادرست که موجب رکود در بخش مسکن می شود و اجرای تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ می تواند به ساخت وساز انبوه، تقویت تعاونی ها، نحوه عرضه و توزیع مسکن بر نیازمندان مؤثر باشد و سؤال این است که چرا مسکن به قیمت واقعی خود نمی رسد و در نتیجه نیازمندان صاحب مسکن نمی شوند، آیا عملکرد مجلس و دولت موجب این معضلات شده است که شاهد این حجم بسیار زیاد اجاره خانه ها هستیم. ادامه مطلب...