امروزه خرید مسکن و یا تبدیل به احسن آن از امور مبتلا به اغلب خانواده های ایرانی شده است گرانی و تورم قیمت مسکن موجب ناخرسندی بسیاری از خانواده ها گردیده و به خصوص آنهایی را که تاکنون موفق به تهیه مسکن نشده اند نگران کرده است.
چنانچه بخواهیم قیمت مسکن و رشد قیمت آن را بررسی و ریشه یابی نمائیم، بهتر است زیر مجموعه های مسکن و عوامل دخیل در شکل گیری مسکن تا تصرف آن توسط خانواده ها را مورد تحلیل و مطالعه قرار دهیم.
در این ارتباط زمین، جزء اصلی و لاینفک مسکن است، اگر زمین با کاربری مسکونی نباشد و یا کم باشد و یا پیدا کردن آن مشکل باشد طبیعی است که قیمت آن گران و گران تر می شود.
از سوی دیگر چنانچه قیمت انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن و سیمان گران باشد، گران تر هم می شود و قیمت مسکن را بالا می برد.
همه می دانیم ساخت و ساز در کشور ما هنوز سنتی است و صنعتی نشده است لذا به شدت تابع نیروی انسانی است. اگر دستمزدها به هر دلیل گران شود و یا مثلا کارگر ساختمانی کم شود و یا دستمزد یک کار عمده مثل آهنگری بالا رود قیمت ساختمان را تغییر می دهد.
سازندگان مسکن اغلب قریب به اتفاق وام می گیرند و بهره بانکی شامل فعالیت آنها می شود. در ضمن سود حاصل از ساخت و ساز حتما بایستی بیشتر از نرخ بهره بانکی برای سازنده جواب دهد.گران شدن سالیانه انشعابات آب، برق، تلفن و گاز هزینه های اخذ پروانه ساختمان به نوبه خود عامل گرانی مسکن است.
چنانچه تمام شرایط فراهم باشد و مشکل خاصی پیش نیاید یک مجموعه کوچک ۱۰واحد مسکونی از زمان خرید زمین یا کلنگی تا فروش واحدهای ساخته شده حداقل یک سال تا یکسال و نیم به طول می انجامد لذا توقع سرمایه گذار برای برداشت سود بیشتر بالا می رود.
تغییرات قوانین مرتبط با ساخت و ساز نیز خود عامل نگرانی و در نتیجه گرانی است چون مالک بساز و بفروش فکر می کند ممکن است در آینده که مجموعه دیگری را شروع می کند شهرداری مثلا تراکم نفروشد و یا قانون دست و پاگیر دیگری وضع شود.
سختی کار با شهرداری و سایر ادارات مرتبط با ساخت و ساز، طبیعی است هر آنچه که مشکل تعبیه شود قیمت آن بالا می رود.
علاوه بر هزینه یا مبالغ زیادی که فروشنده و خریدار مجموعا به بنگاه های تهیه مسکن بابت نقل و انتقالات واحدهای مسکونی می پردازند، یک سازنده مسکن باید اقلام زیادی از مصالح گوناگون ساختمانی و تاسیسات را از منابع مختلف و از محل های مختلف و با شرایط مختلف تهیه کند مانند سیمان، آجر، آهن، شن و ماسه، شیشه، چوب، گچ، سنگ، آسفالت، کابینت، کولر، شیرآلات و... و نیز انواع گروه های کاری را جهت ساخت و ساز به کارگیرد که هر کدام ملزومات و شرایط خاص خودش را دارد.
سنگین بودن کار ساختمانی بلحاظ حجیم بودن آن و استفاده از ماشین آلات سنگین نظیر لودر و کامیون و جرثقیل و سایر و ... در افزایش قیمت مسکن نقش دارد.
چون کارهای ساختمان طولانی مدت است حتما به سرما و بارندگی ها و یخبندان زمستان و گرمای تابستان برخورد کرده موجب کندی یا بعضا توقف کار می شود خود نوعی خسارت است.
نقش واسطه ها چنانچه در بازار مسکن توقف یا رکودی صورت گیرد موجب توقف سرمایه می شود که پس از رونق حداقل با نرخ بهره بانکی بایستی توقف مزبور جبران شود.
واسطه ها نیز هنگام تهیه زمین، تدارک مصالح، اعزام گروه های کاری، در اجرا و در فروش مسکن، وجود دارند که موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن می شوند.
بطور کلی مسکن هم مطابق نرخ تورم سالیانه گران می شود بعلاوه اینکه گرانی در برخی اقلام ظاهراً نامربوط مانند گرانی قیمت نان، میوه، پوشاک، اتومبیل یا لوازم خانگی پس از مدتی روی مسکن هم تأثیرگذار است.
اخبار و شایعاتی مبنی بر گران شدن بی رویه مسکن و یا اینکه افراد غیرفنی اجازه ساخت و ساز ندارند، شهرداری و بانک جهانی بافت های فرسوده را می سازند بازار مسکن را متأثر می سازد.
کمبود دائمی و مستمر عرضه عامل بسیار مهمی در قیمت گزاری و گرانی مسکن است. تاکنون عرضه کمتر از تقاضا بوده است، درصد بالایی از جمعیت ایران جوان هستند و در حال ازدواج و نیاز به مسکن دارند.
تورم و نقدینگی
گرانی های ناگهانی و سرسام آور برخی مصالح مانند سیمان یا آهن موجب ترقی قیمت مسکن می شود.تورم جهانی نیز عامل بسیار مهمی است مثلاً گران شدن شمش آهن در جهان و یا مثلاً بالا رفتن هزینه های مسافرت خارج قیمت مسکن در ایران را متأثر می کند.
وجود نقدینگی زیاد در جامعه، که اگر بسوی مسکن روی آورد بازار مسکن را از روال معمول خارج و باعث تغییر در قیمتها می شود چون سرمایه طالب سود هرچه بیشتر است. رونق و رو به رشد بودن اقتصاد جامعه و مملکت، بخش مسکن هم یکی از بخش های اقتصادی جامعه است، رونق و تحرک در اقتصاد جامعه بعلت سیاستگذاریهای دولت بخش مسکن را هم دچار تحرک کرده بالتبع قیمتها را بالا می برد.
عدم وجود بخش تولید مسکن بصورت انبوه رسیدن و ارزان قیمت مثلاً با استفاده از سیستم پیش ساخته مانند شهرک های اقماری صرفاً مسکونی جهت اسکان قشری از جامعه در افزایش قیمت مسکن بی تأثیر نیست.بالا بودن نرخ اجاره بهاء واحدهای مسکونی و ترقی مداوم آن به عنوان منبع درآمدی برای مالکین موجب بالا رفتن قیمت مسکن می شود.
صادرات - علی الخصوص خروج سیمان، آهن آلات و شیرآلات ساختمانی قیمتهای داخلی را متأثر می کند.
عدم اجرای عدالت در قیمت گذاری مسکن و عدم تعیین سقف تقریبی افزایش قیمت برای مسکن موجود یا سود برای مسکن تولیدی توسط واحدهای کارشناسی و مورد قبول جامعه همچنین گرفتاریها و اختلافاتی که در پیش خریدها و مشارکت ها اغلب اتفاق می افتد که ساده ترین آنها تأخیر در تحویل ساختمان است.
عدم اجرای عدالت در نرخهای هر یک از انواع مصالح ساختمانی یا دستمزدها یا خدمات مربوط به تولید ساختمان زمانی که شرایط انحصاری ولو کوتاه مدت برای عرضه کننده مربوطه حاصل می شود.مسلماً عوامل دیگری علاوه بر آنچه در بالا عنوان شد در افزایش قیمت مسکن دخالت دارند که برخی از آنها عبارتند از:
▪ عدم شناور بودن قیمت مسکن بصورت دوسویه یعنی اگر به علتی قیمت مسکن بالا رفت پس از برطرف شدن علت قیمت بالا رفته پایین نمی آید.
▪ عدم تحمل درصدی از تورم ناگهانی قیمت مصالح یا دستمزدها یا زمین توسط سازنده مسکن و انتقال درصدی از آن به خریدار.
▪ عدم وجود سازنده یا تولیدکننده تحت کنترل نسبت به سازندگان آزاد مسکن و یا در صورت وجود عدم تأثیر فعالیت آنها در بازار مسکن.
▪ عدم وجود ساختار رقابتی در تولید مسکن و در قیمت گذاری آن.
فرهنگ عمومی در خریدها بگونه ای است که اغلب بجای اینکه گران را نخرند، در صورت مشاهده گران شدن مسکن سعی می کنند با استفاده از وام و پس انداز و فروش طلاجات و اتومبیل نسبت به خرید مسکن یا تبدیل به احسن اقدام نمایند. باین دلیل که ممکن است در آینده موفق به این کار نشوند بنابراین گرانی تشدید و تثبیت می شود به عبارتی از گرانی استقبال می شود.
▪ تسهیلات سایر بانکها، تعاونی ها و سازمان ها که با هدف خانه دار شدن مردم صورت می گیرد بدلیل رونق گرفتن بازار مسکن چون هر رونقی موجب گرانی هم هست لذا قیمت مسکن را بالا می برد.
▪ رانت در امر زمین و مسکن یا همان سیاست ها و دست های پنهان که اگر وارد بازار مسکن شود نتیجه آن گرانی جهشی و یا رکود و سپس گرانی قیمتها است.
▪ چنانچه به دلایلی در بخش اتومبیل یا تلفن همراه یا تجارت یا تولید رکود بوجود بیاید، سرمایه های مربوطه بسوی مسکن سوق داده می شوند که نتیجه آن حرکت بازار مسکن و گران شدن آن است.
▪ بعلت عدم نقش هدایت و روشنگری و تکمیل اطلاعات خریدار و عدم برخورد کارشناسانه با قیمتهای ارائه شده (با توجه به منطقه، مصالح و چگونگی ساخت) و عدم اعمال مکانیزمهایی جهت خروج قیمتهای کاذب از چرخه نقل و انتقالات نقش انفعالی در قیمت گزاریها و گمراهی خریدار داشته بعضاً موجبات جاافتادن قیمت های غیرواقعی را فراهم می آورند.
▪ ملک کلنگی استعداد ساخت و ساز را دارد، چنانچه در منطقه ای ملک کلنگی نباشد یا کم باشد به عبارتی منطقه نو و فاقد ساختمان های قدیمی باشد قیمت ساختمان های موجود در آن منطقه گران و گران تر می شود.
▪ عدم وجود چتر مدیریتی الزام آور و دارای قدرت اجرایی که هادی حرکات ارگان های ذی مدخل یا سازندگان مسکن بوده دارای مکانیزمهایی با هدف پایین نگاهداشتن قیمت تمام شده مسکن و ایجاد شرایط مدیریت شده و قانونمند در امور ساخت و ساز باشد.
▪ رکود اقتصادی و یا بیکاری در شهرهای کوچک و یا خشکسالی باعث مهاجرت اهالی به شهرهای بزرگ و بالا رفتن هرچه بیشتر تقاضای مسکن و ترقی قیمت آن می شود.
▪ طرحهای عمرانی، تجاری یا صنعتی بطور محلی و منطقه ای باعث رشد منطقه و گرانی قیمت زمین و مسکن در آن منطقه می شود.
▪ رونق در سایر بخش های اقتصادی مانند تجارت، کشاورزی یا تولید بعلت انتقال سرمایه از بخش مسکن به بخش های پررونق و زود بازده موجب عرضه کمتر نسبت به گذشته و افزایش هرچه بیشتر تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت واحدهای مسکونی موجود می شود.
▪ هجوم جامعه یا تب جامعه نسبت به منطقه ای خاص اگر زیاد شود مانند سواحل شمالی ایران یا شهر تهران و یا کلاردشت قیمتهای زمین و مسکن را در آن منطقه بطور فاحش ترقی می دهد.
▪ فشارهای فکری و عصبی وارده به تولیدکنندگان مسکن که همواره به دلایل مختلف در کارهای ساختمانی وجود داشته است موجب بالارفتن توقع آنها از فعالیت هایی که انجام می دهند شده بالطبع روی قیمت مسکن اثر افزاینده دارد.
▪ عدم نگاه مسئولین و علمای دین به مسکن بعنوان امری اجتماعی و عمومی و استراتژیک که بین حالت های داشتن و یا نداشتن آن اختلاف فاحش است و هر حالتی از آن دارای تبعات مثبت و یا منفی فراوان است.
نتیجه گیری:
کمبود، نوسان، صعوبت، انحصار و ضعف مدیریت موجب گرانی و بالعکس وفور، ثبات، سهولت، رقابت و مدیریت کارا موجب ارزانی می شود، بنابراین بهبود و توجه به هریک از موارد ذکر شده در بالا کوششی در جهت حل مشکل گرانی و تورم در بخش مسکن است.
محمدرضا فدایی – روزنامه کیهان
