در قانون ۵ ساله چهارم در ماده ،۳۰ دولت موظف است که در سال اول طرح جامع مسکن را تهیه و در اختیار مجلس قرار دهد و البته دولت در سال ۸۴ این طرح را به مجلس ارائه کرده و مجلس در حال بررسی است و به نظر می رسد، مشکل و معضل مسکن وجود خلأ قانونی و مصوبات مجلس نیست بلکه یکسری تصمیمات غیرکارشناسانه مانند دادن وام بدون برنامه ریزی به بخش مسکن، نبود کنترل و نظارت بر قیمت مصالح ساختمانی، فروش تراکم و یا متوقف کردن فروش تراکم و... را می توان نام برد.

با یک نگاه ملی به بخش مسکن و بسیج همه امکانات، می توانیم قدمی در راه حل این مشکل اساسی برداریم و ما در حال حاضر شاهدیم که درصد بالایی از درآمد خانواده ها به اجاره بهای بسیار بالای مسکن اختصاص پیدا می کند و مردم به هر طریقی می خواهند صاحب خانه شوند و سرمایه داران نیز با ساخت وسازهای انبوه و اجاره دادن مسکن، سودهای بسیار بالایی را کسب کرده اند و مسأله بعدی نقش بسیار مهم دولت در بخش ساخت و تولید مسکن است و دولت می تواند در ۳ بخش به تنظیم و ثبات قیمت مسکن کمک کند.

۱) در نحوه واگذاری زمین هایی که در اختیار دولت است.

۲) تنظیم بازار در بخش مصالح ساختمانی از قبیل آهن و سیمان و فولاد

۳) تربیت نیروی انسانی کارآمد و متخصص، به طوری که ۸۶ شغل با ساخت یک واحد مسکونی ارتباط دارد.

در مجموع نقش دولت در ساخت وساز مسکن، نقش کمی در شهرها دارد اما در روستاها با سیاستگذاری های دولت جدید، شاهد رشد و پیشرفت قابل ملاحظه ای در بخش مسکن روستایی بوده ایم و در شهرها هم می توانیم با تدبیر سیاست هایی از قبیل تشویق انبوه سازانی که در اجرای ضوابط و قوانین درست عمل کرده و یا تقویت بنیه تعاونی ها و یا تقویت وام ها در راستای بهبود وضع مسکن شهری گام برداریم.

از جمله سیاست هایی که دولت انگلیس در سال ۲۰۰۰ اعمال کرد، این بود که هنگامی که قیمت مسکن برای مثال از ۲۰ هزار دلار به ۴۰ هزار دلار رسید دولت گفت که این ۲۰ هزار دلار افزایش غیرواقعی است و فروشنده ملک باید ۹۰ درصد این قیمت غیرواقعی را مالیات بدهد. این می تواند نمونه خوبی برای سیاستگذاران داخلی کشورمان در بخش مسکن باشد و یا پیشنهاد دیگر این که مالیاتی را برای انبوه سازانی که در شمال تهران با اضافه کردن وسایل لوکس و زیبا، قیمت مسکن را به صورت غیرواقعی بالا می برند در نظر بگیریم و پیشنهاد دیگر، مالیات مضاعف بر خانه ها و یا اماکن تجاری خالی از سکنه می باشد که تا به امروز آمارهای متفاوتی از سوی مراجع مختلف بیان شده است که شهرداری ها می توانند با گرفتن این مالیات ها گام مهمی را در مدیریت و عمران شهری بردارند و با این تصمیم مالکان ملزم به اجاره دادن یا فروش خانه های خالی بشوند و به تازگی شنیده شده است که با مطرح شدن این طرح در شورای شهر تهران این مسأله در حال پیگیری می باشد.

در ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم، توجه به ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد، فعال کردن بخش غیردولتی در مسکن، مدیریت منسجم افزایش سهم انبوه سازی به میزان ۳ برابر قانون برنامه سوم آمده که اگر دولت بر این مبنا حرکت کند به قیمت واقعی مسکن خواهیم رسید.

نکته دیگر، نقش مدیریت شهری در کنترل قیمت است که اگر این مسأله را جدی بگیریم که وقتی به یکباره قیمت مسکن ۲ برابر افزایش پیدا می کند و هیچ دستگاهی پیگیری نمی کند، بدلیل عدم نظارت است که هیچ دستگاهی متولی این نظارت نمی باشد و وزارت مسکن با کمک شهرداری ها می توانند نقش نظارتی بسیار مهمی را برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن و هم برای بهبود کیفیت و ایمنی مساکن شهری اجرا کنند.

کارشناسان معتقدند که با رها شدن سیاست های زمین و مسکن، ۷۰ درصد از درآمد گروه های کم درآمد و حقوق بگیران به ویژه در کلان شهرها، صرف اجاره مسکن می شود و لذا تنها ۳۰ درصد باقی مانده حقوق، برای تأمین سایر نیازهای ضروری و امورات زندگی استفاده می شود و می دانیم که اداره زندگی با ۳۰ درصد درآمد، یعنی گسترش فقر، از این رو گروهی برای گریز از این وضع ناچارند به اضافه کاری و دوشیفته شدن روی آورند.

● حاشیه نشینی

اگر نگاه کارشناسان به حاشیه نشینی در اطراف کلان شهرها از نگاه تهاجمی و برخوردی تغییر پیدا کند و مدیریت شهری به درست کردن زیرساخت های تولیدی و مسکن این قشر از جامعه بپردازد و هسته های کارگزاری برای این زیرساخت ها تعریف کند، حاشیه نشینی با یک مدیریت صحیح و کارآمد می تواند کمک شایانی به مدیریت شهری کند، زیرا حاشیه نشین ها که نمی توانند مسکن تهیه کنند و با هجوم به داخل شهرها، فشار تأمین مسکن برای افرادی را که در داخل شهرها در حال زندگی هستند را زیاد می کنند و مدیریت شهری با این کار می تواند از تخریب خانه های قدیمی و باستانی در شهرها، تخریب باغات و فضای سبز، تراکم جمعیت و... جلوگیری کند و از نیرو و قدرت فکری و جسمی حاشیه نشین ها در بخش عمرانی و صنعتی استفاده کند.

در واقع همان کاری را که کشورهای چین، کره و ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم انجام دادند و به حاشیه نشینی به عنوان یک حرکت مثبت نگاه کردند و در ادامه این مقاله با ارائه جزئیاتی از تبصره ۶ لایحه بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور به تحلیل مختصری حول محور این تبصره می پردازیم:

در اجرای اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مفاد بندهای (۱۵) و (۴۱) سیاست های کلی برنامه چهارم توسعه و بند (ج) ماده (۳۰) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مبنی بر لزوم تأمین مسکن مناسب برای آحاد ملت به ویژه اقشار کم درآمد؛ تقویت نقش حاکمیتی دولت در امر تأمین مسکن و در راستای حصول به عدالت اجتماعی و توانمندسازی گروه های کم درآمد با تکیه بر تقویت تعاونی های تولید مسکن و خیران مسکن ساز، حصول مدیریت یکپارچه و منسجم زمین، کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده واحد مسکونی، حمایت و هدایت انبوه سازی، صنعتی سازی، مقاوم سازی و ارتقای فناوری ساخت وساز، به دولت اجازه داده می شود با جلب و جذب منابع مالی بخش خصوصی، منابع حساب ذخیره ارزی (سهمیه بخش غیردولتی)، تسهیلات مالی خارجی، درآمد عمومی دولت، موضوع ردیف های ۶۰۱۱۰۴ و ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون، اوراق مشارکت، سرمایه گذاری شرکت های دولتی، کمک های مالی خیران و سازمان های غیردولتی و تسهیلات بانکی؛ نسبت به زمینه سازی برای تأمین مسکن گروه های هدف به شرح زیر اقدام نماید:

۱) به منظور ساماندهی بازار عرضه مسکن اجاره ای و در اجرای فصل دوم قانون تشویق ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب،۱۳۷۷‎/۱۱‎/۲۳ اقدامات زیر صورت می پذیرد:

۱-۱) وزارت مسکن و شهرسازی موظف است نسبت به تأمین زمین مناسب برای ساخت مسکن اجاره ای، حداکثر با زیربنای ۷۵ متر مربع به وسیله اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی و نهادهای عمومی غیردولتی و خیران مسکن ساز، نهادهای متولی حمایت از گروه های کم درآمد و تعاونی های موجر اقدام نماید.

۱-۲) بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مجاز است از طریق بانک های عامل نسبت به تأمین تسهیلات بلندمدت، حداکثر تا ۸۰ درصد هزینه های ساخت برای ساخت واحدهای مسکونی به شرکت ها و مؤسساتی که قصد واگذاری این گونه واحدها را به صورت اجاره ای به گروه های کم درآمد دارند، اقدام نماید. شرایط اعطای تسهیلات و بازپرداخت ها به وسیله شورای پول و اعتبار تعیین خواهد شد.

۱-۳) به دولت اجازه داده می شود تا ۵۰ درصد و در بافت های فرسوده تا ۶۰ درصد از سود تسهیلات اعطایی به سازندگان غیردولتی واحدهای مسکونی اجاره ای را متناسب با معکوس سطح زیربنا، تأمین و از محل اعتبار ردیف ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون و سایر وجوه اداره شده و کمک سود تسهیلات بانکی پرداخت نماید. در صورتی که این گونه واحدها طبق قرارداد از حالت اجاره ای خارج شوند، ارزش حال یارانه های پرداختی و باقیمانده اقساط تسهیلات به صورت یکجا از مالک دریافت می شود و...

در بخش دیگری از این تبصره آمده که وزارت مسکن و شهرسازی موظف است نسبت به تأمین مسکن جانبازان ۲۵ درصد و بالاتر، آزادگان و خانواده معظم شهدا (پدر، مادر، فرزندان و همسر شهید)، با تحویل زمین بر مبنای قیمت منطقه ای با هماهنگی بنیاد شهید و امور ایثارگران و با استفاده از تسهیلات این بند، اقدام نماید.

مددجویان زیر پوشش کمیته امداد امام خمینی(ره) و سازمان بهزیستی کشور و نیز واحدهایی که به وسیله نیکوکاران برای افراد مذکور ساخته می شود در صورت رعایت الگوی مصرف مسکن، از پرداخت عوارض و تمام دریافتی های شهرداری برای صدور پروانه ساخت، برای یک بار معاف هستند و...

و در تحلیل مختصر این تبصره آمده است که: به لحاظ این که مدیریت زمین در اختیار دولت است مجلس به دولت اجازه داد که دولت زمین را به تعاونی ها به صورت رایگان یا اجاره طولانی مدت ۹۹ ساله قرار دهد و مانندسال ،۸۵ وام به طور مستقیم به مردم تعلق نمی گیرد و بیشتر به انبوه سازان و تعاونی ها تعلق می گیرد که بعد از ساخت به کم درآمدها واگذار شود. جلب سرمایه گذاری ها در بخش مسکن از دیگر بندهای این تبصره می باشد و اختصاص معافیت عوارضی و مالیاتی و انشعاباتی از قبیل: آب، برق، گاز و... به کسانی که اصول و ضوابط بهینه سازی مصرف سوخت در ساختمان را رعایت کرده باشند و یا به مقاوم سازی توجه ویژه ای شده باشد، حدود ۸۰ درصد اعتبارات موردنیاز را به انبوه سازان می دهد و به اطمینان اجرای درست تبصره موجب رشد و شکوفایی در بخش مسکن می شود.

علیرضا ابراهیمی – روزنامه ایران