اهمیت این شاخص در تبعاتی است که در اقتصاد کشور بجای می گذارد. بطور مثال بالا بودن «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» باعث کاهش قدرت خرید خانوار منجمله اقلام ضروری، خوراکی و بهداشتی خانواده می شود.

بنابراین دولت با عطای یارانه های نقدی و غیرنقدی باید نسبت به تامین این اقلام ضروری اقدام نماید که بار مالی بالایی را به دولت تحمیل خواهد کرد.

از طرفی کاهش توان اقتصادی خانوار، کاهش تقاضاهای خدماتی و سرمایه ای را بدنبال دارد که در نهایت موجب کاهش توان تولیدی کشور و ضربه به اقتصاد ملی خواهد شد.

از این جهت کشورهای دنیا با سیاست های مختلف سعی در پایین آوردن هرچه بیشتر این سهم در سبد هزینه خانوار دارند. یکی از این سیاست های مورد اشاره ساخت و تشویق سرمایه گذاری در جهت «مسکن استیجاری» است و بعضی از کشورها نیز با توجه به فرهنگ جامعه و بضاعت و امکانات موجود از «مسکن اجاره ای» و ساخت و احداث آن حمایت می کنند.

اما نکته مورد نظر در این بخش شرایط موجود در کشورهای مختلف است. در کشور ما نیز از سال ۱۳۷۷ قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری به تصویب رسیده و در سیاست های دولت جدید و لایحه بودجه امسال نیز گنجانده شده است.

«اجرای قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۲۴/۳/۱۳۷۷ »، «صرف پنجاه درصد از منابع درآمدی وزارت مسکن در شهرسازی بصورت وجوه اداره شده به منظور تشویق سازندگان واحدهای استیجاری» و ... مورد اشاره در بند «ب» لایحه بودجه را نیز می توان در این راستا ارزیابی کرد.

اما در شرایطی اگر اقساط اجاره بها با اقساط فرآیند «اجاره به شرط تملیک» برابر باشد در این شرایط می توان سیاست «اجاره به شرط تملیک» را با توجه به مزایایی که نسبت به «مسکن استیجاری» دارد- ترجیح داد.

متاسفانه با توجه به سیاست های نادرست دولت های گذشته در بخش «اجاره به شرط تملیک»، هر چند تصور خوشایندی ازاین سیاست در اذهان وجود ندارد، اما این سیاست با مدل های مفهومی مناسب و راهکارهای اصولی تعریف شده، یکی از محورهای موفقیت کشورهای مختلف در تامین مسکن اقشار مختلف درآمدی بوده است.

در کشور ما نیز سیاست «اجاره به شرط تملیک» با توجه به عدم توانایی دولت در کنترل اجاره بها و فرهنگ مالکیت شخصی در جامعه ایران، خانوارها را از نوسانات بخش مسکن مصون داشته و دارایی های خانوار را- برخلاف سیاست مسکن استیجاری- افزایش می دهد.

در شرایط فعلی که قیمت اجاره بها با اقساط «اجاره به شرط تملیک» برابر است، می توان با سیاست های اصولی به راحتی سیاست «اجاره به شرط تملیک» را با «مدل مفهومی» مناسب، کارآمد کرده و جایگزین سیاست «مسکن استیجاری» کرد.

ذکر این نکته ضروریست که در صورتی سیاست ساخت مسکن استیجاری بر سیاست «اجاره به شرط تملیک» ارجحیت دارد که اجاره بها به میزان قابل توجهی از اقساط اجاره به شرط تملیک کمتر باشد.

بافت های فرسوده را احیا کنیم

اکثر بافت های فرسوده موجود در کشور توانایی مقابله با زلزله هایی که در کشور رخ می دهد، را ندارد. از آنجا که این بافت ها عمدتا در مراکز شهرها وجود دارد و به دلیل معابر بسیار کوچک و کم، در هنگام وقوع حوادثی چون زمین لرزه، حتی امکان کمک رسانی نیز نخواهد بود.

گذشته از آن تهدید جان میلیون ها انسان که در این بافت ها زندگی می کنند و سرمایه های انسانی یک کشور محسوب می شوند، بزرگترین تهدید پیش روی ما است که هشدار پیش گیری قبل از وقوع فاجعه را به ما گوشزد می کند.

موارد فوق، احیای هرچه سریع تر بافت های فرسوده کشور- که از لحاظ معیارهای مناسب سکونت، چه از لحاظ استانداردهای مهندسی و اصول معماری و شهرسازی و چه از لحاظ فرهنگی و اجتماعی به شدت آسیب پذیر شده اند- را هرچه بیشتر ضروری می نماید.

متاسفانه در کشور طبق آمارها و گزارش های موجود، حدود ۱۴ هزار هکتار بافت فرسوده شناسایی شده اند؛ وجود این وسعت بالای بافت های فرسوده، تهدیدی است که اگر با راهکارهای مناسب به فرصت تبدیل نشود، پیامدهای بسیار ناگواری را از ابعاد مختلف برای کشور به همراه خواهد داشت.

به همین سبب نکات ذیل در این باب ضروری به نظر می رسد؛

۱) طی سالیان گذشته، دولت راهکارهای مختلفی را در جهت احیا و بازسازی اینگونه بافت ها تجربه کرده است اما حجم عظیم بافت های فرسوده موجود، نشان از ناکارآمدی و شکست این مدل ها دارد؛ نکته مشترک تمامی مدل های اجرا شده از قبیل تملک اجباری املاک- شبیه آنچه که در بزرگراه نواب شکل گرفت- تراکم تشویقی، فروش اوراق مشارکت و ... تامین مالی اولیه آنها بوده است؛ بدین معنا که تا به حال مشکل اصلی احیای بافت های فرسوده تامین مالی دانسته شده است.

به همین سبب بدلیل بالا بودن حجم بافت های فرسوده تمامی طرح های موجود با مشکل تامین مالی روبرو شده و از ادامه کار بازمانده اند و یا مثل فروش اوراق مشارکت، هزینه بسیار بالایی را به دولت تحمیل کرده اند.

۲) نکته ای که در مورد اخیر وجود دارد، این است که معضل اصلی بافت های فرسوده در کشور در تامین مالی آن نیست، بلکه در فقدان یک مدل مفهومی «مناسب جهت احیای اینگونه بافت هاست. متاسفانه برنامه های اعلام شده، اقدامات صورت گرفته، مبالغ درنظر گرفته شده و ...»

همه و همه از نبود یک استراتژی مشخص و مدون بر پایه یک «مدل مفهومی» کارآمد، جامع و همه جانبه نگر حکایت دارد.

۳) در لایحه بودجه امسال- بند ب لایحه بودجه- با استناد به ماده ۳ قانون برنامه چهارم توسعه، اولین اقدامی که دولت در بخش مسکن موظف به انجام آن شده است، احیای بافت های فرسوده است.

متاسفانه با وضوح شکست راهکارهای تجربه شده گذشته، صرفنظر از مبالغ بسیار ناچیزی که در بخش مسکن و بویژه احیای بافت های فرسوده درنظر گرفته شده، همچنان برنامه های پیشنهادی روند گذشته را طی می کند.

تخصیص بودجه به منظور «خرید املاک و مستحدثات»، «انتشار و فروش اوراق مشارکت» به منظور «اجرای پروژه های نوسازی بافت های فرسوده در طرح های مصوب» و «تضمین بازپرداخت اصل و سود» و ... نشان از نگرش «مشکل تامین مالی» و استفاده از راهکارهای گذشته دارد.

۴) طبق برنامه ریزی های صورت گرفته، دولت موظف است تا ۱۰ سال آینده بافت های فرسوده شناسایی شده در کشور را بهسازی و یا بازسازی کند.

همان طور که گفته شد، روش های کنونی در احیای بافت های فرسوده جوابگوی حجم وسیع این بافت ها در ۱۰ سال آینده نخواهد بود وآینده ای روشن را پیش روی ما قرار نمی دهد؛ بنابراین دولت باید در بکارگیری مدل های مفهومی رایج در دنیا- که بعضاً قدمتی ۱۰۰ ساله در ادبیات شهرسازی و احیای بافت های فرسوده جهان دارند- استراتژی آینده خود را در این مورد تدوین کند.

این مدل های مفهومی بر پایه «مشارکت مردمی» و استراتژی «برنده- برنده» استوار شده اند و مشکل تامین مالی نیز در آن به نازل ترین سطح خود می رسد؛ همچنین افزایش سرعت احیای بافت های فرسوده از دیگر مزایایی است که این مدل های مفهومی را در جهان کارآمد کرده است.

منبع : سایت آفتاب